Hội đồng xét xử sơ thẩm cho rằng văn bản thỏa thuận mua biệt thự song lập trong Novaworld Phan Thiết được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của ông Trần Hồng Sơn là vô hiệu và có dấu hiệu của tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Hội đồng xét xử tuyên án – Ảnh: A.X.

Vừa qua, Tòa án nhân dân khu vực 7 – TP.HCM đã tuyên hợp đồng cho vay giữa nguyên đơn là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và bị đơn là vợ chồng ông Trần Hồng Sơn là vô hiệu, vì văn bản thỏa thuận mua biệt thự song lập tại Novaworld Phan Thiết được dùng làm tài sản bảo đảm bị xác định vô hiệu.

Đã giao 3,6 tỉ nhưng Novareal và ngân hàng không chỉ được biệt thự ở đâu

Theo hội đồng xét xử, căn cứ các tài liệu chứng cứ do nguyên đơn xuất trình, hội đồng xét xử nhận thấy bất động sản là biệt thự song lập có diện tích 150m², với tổng diện tích sàn sử dụng 175m² thuộc dự án Thung Lũng Đại Dương là tài sản hình thành trong tương lai.

Trước khi đánh giá tính pháp lý của hợp đồng tín dụng, cần phải đánh giá tính pháp lý của văn bản thỏa thuận mua biệt thự song lập tại Novaworld Phan Thiết ngày 5-11-2020 giữa ông Trần Hồng Sơn và Công ty cổ phần Novareal (Công ty Novareal).

Hội đồng xét xử xét văn bản được ký kết giữa Công ty Novareal và ông Sơn, xác định công ty này đủ điều kiện để ký văn bản thỏa thuận môi giới bất động sản với ông Sơn.

Do các bên ký kết văn bản thỏa thuận vào thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực thi hành nên các thỏa thuận phải chịu sự điều chỉnh của Luật này.

Từ những quy định tại Điều 63, 64, 65 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đối chiếu với văn bản thỏa thuận, hội đồng xét xử cho rằng có đủ căn cứ để xác định Công ty Novareal nhân danh chủ đầu tư dự án Thung Lũng Đại Dương ký hợp đồng là đơn vị tư vấn, môi giới độc quyền sản phẩm bất động sản thuộc dự án.

Do đó Công ty Novareal chỉ được hưởng thù lao môi giới bất động sản từ chủ đầu tư và hoa hồng khi chủ đầu tư ký được hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Đây là giới hạn mà nhà làm luật quy định cho các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

“Tuy nhiên tại Điều 3 của văn bản thỏa thuận quy định về tiền đặt cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền đặt cọc, xử lý tiền đặt cọc. Nội dung thỏa thuận này là trái quy định của pháp luật, như đã phân tích ở trên, Công ty Novareal chỉ là đơn vị môi giới bất động sản do đó không có quyền nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, phạm vi hoạt động là môi giới cho người có nhu cầu mua bất động sản để chủ đầu tư và người mua giao kết hợp đồng”, hội đồng xét xử nhận định.

Quá trình giải quyết vụ án, hội đồng xét xử tiến hành thẩm định tại chỗ và ghi nhận ngân hàng không chỉ được vị trí khu đất, do đó không có cơ sở để xem xét thẩm định tại chỗ.

Tiếp đó, tòa án gửi công văn hỏi UBND xã Tiến Thành về hiện trạng khu đất thì UBND xã Tiến Thành trả lời: “Dự án Tổ hợp khu du lịch Thung Lũng Đại Dương, do Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận thực hiện dự án bằng nguồn vốn ngoài nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Hiện nay, chủ đầu tư chưa chuyển giao quyền quản lý cho địa phương”.

Tòa án: “Bất động sản này không có thật”

Ngoài ra, trong các tài liệu do ngân hàng cung cấp không thể hiện bất kỳ thông tin dự án Thung Lũng Đại Dương do chủ đầu tư là Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận cung cấp, không có bất kỳ tài liệu, biên bản, chứng cứ thể hiện bất động sản được nêu trong văn bản thỏa thuận ngày 5-11-2020 đã được xây xong phần móng.

Từ những phân tích ở trên, hội đồng xét xử xác định trong hồ sơ vụ án không có tài liệu thể hiện bất động sản hình thành trong tương lai là biệt thự song lập thuộc dự án Thung Lũng Đại Dương đã được xây xong phần móng.

Công ty TNHH Delta Valley Bình Thuận bị nghiêm cấm quyền ủy quyền cho Công ty Novareal ký hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở. Do bất động sản này không có thật, việc Công ty Novareal nhận tiền đặt cọc của khách hàng là vi phạm pháp luật, có dấu hiệu của tội “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

Tuy nhiên hội đồng xét xử không giải quyết hậu quả pháp lý hợp đồng vô hiệu của văn bản thỏa thuận bởi những quy định ràng buộc của nội dung văn bản này. Do đó, ông Sơn có quyền khởi kiện Công ty Novareal ra Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) để yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Ngân hàng kiện khách hàng đòi cả gốc và lãi quá hạn

Theo nội dung khởi kiện và tại phiên tòa, nguyên đơn trình bày ngày 25-11-2020 vợ chồng ông Trần Hồng Sơn ký hợp đồng tín dụng để vay của ngân hàng số tiền hơn 3,6 tỉ đồng.

Mục đích vay là để thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận mua biệt thự song lập thuộc Tổ hợp khu du lịch Thung Lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (nay là phường Tiến Thành, tỉnh Lâm Đồng), tên thương mại là Novaworld Phan Thiết.

Tài sản thế chấp khoản vay trên là tất cả các quyền tài sản thuộc sở hữu, sử dụng của bị đơn phát sinh từ văn bản thỏa thuận mua biệt thự song lập ngày 5-11-2020 giữa bị đơn với Công ty cổ phần Novareal như trên. Thời hạn vay là 36 tháng và lãi suất vay 11,5% cố định trong suốt thời gian vay.

Theo nguyên đơn, từ thời điểm giải ngân đến ngày 9-5-2025, bị đơn chưa thanh toán tiền gốc mà chỉ mới thanh toán hơn 900 triệu đồng tiền lãi.

Quá trình sử dụng vốn vay, bị đơn thanh toán nợ cho nguyên đến tháng 12-2022. Sau đó, bị đơn đã không tiếp tục thanh toán nợ vay nguyên đơn như theo các hợp đồng tín dụng đã ký.

Từ ngày 16-1-2023, tất cả các khoản vay của bị đơn tại VPBank đã chuyển nợ quá hạn. Dư nợ tạm tính đến ngày 30-9-2025 là 5,3 tỉ đồng, trong đó nợ gốc là 3,6 tỉ đồng và lãi quá hạn là gần 1,7 tỉ đồng.

Nguyên đơn yêu cầu tòa án buộc bị đơn phải thanh toán toàn bộ dư nợ như trên. Ngoài ra, buộc bị đơn tiếp tục chịu lãi suất quá hạn theo thỏa thuận của hợp đồng tín dụng cho đến khi trả hết nợ vay.

TUYẾT MAI – ĐAN THUẦN